El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado una serie de
sentencias para aclarar de una vez por todas qué sucede con los gastos de
notaría, registro y gestoría derivados del préstamo hipotecario y de paso,
decidir sobre la naturaleza de la comisión de apertura que grava este tipo de
préstamos.
La importancia que tiene determinar a quién se atribuyen los
mencionados gastos es capital ya que los préstamos hipotecarios son el camino
ineludible, salvo para algunos pocos, para poder acceder a la propiedad de una
vivienda. Además, la duración y el importe de estos contratos es otra de las
claves de su trascendencia.
Sobre la comisión de apertura, hemos de
señalar, que la mayoría de las resoluciones de nuestros órganos jurisdiccionales
reputaban nula por abusiva la cláusula que la prevé. El motivo de ello se halla
recogido en el artículo 87.6 Cláusulas abusivas por falta de reciprocidad, del
Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
y otras leyes complementarias, es abusiva la estipulación que prevé el abono de
cantidades por servicios no prestados efectivamente.
El Tribunal Supremo
considera que la comisión de apertura puede incluirse, como sucede con el
interés remuneratorio, en el precio del préstamo; ambos son las principales
retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al
prestatario. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben
incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será
el coste efectivo. Al ser parte del precio, la cláusula de comisión solo es
susceptible de control de transparencia, pero no de control del contenido,
puesto que no se puede controlar el precio al que las entidades bancarias
conceden los préstamos. Sobre el control de transparencia, el Tribunal considera
que se cumple, porque esta estipulación es conocida por los consumidores y
publicitada sobradamente y además porque los bancos están obligados a informar
sobre ella, de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de
información. En la sentencia se considera que el hecho de que esta comisión
tenga que pagarse en el momento inicial del préstamo hace que el consumidor le
preste una atención especial e impide que pase desapercibida.
Sobre la
cláusula conocida como de gastos hipotecarios, el Tribunal Supremo establece los
efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario
la totalidad de los gastos e impuestos y que ya fue declarada nula por la
sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 23-12-2015
(SP/SENT/8371951). En este sentido, se decide que la declaración de abusividad y
consiguiente nulidad de estas comisiones no puede generar que se prive de estos
honorarios por servicios profesionales a notarios, registradores y gestores. El
pago de estos se hará por quien corresponda según la normativa vigente a la
firma del contrato.
En el caso de arancel notarial, se argumenta que la
intervención del fedatario público interesa tanto al prestamista como al
prestatario y por este motivo, los costes de la matriz de la escritura de
préstamo hipotecario se distribuirán por mitad. Sucede lo mismo en caso de
modificación o novación del préstamo hipotecario. Un caso aparte es la
cancelación de la hipoteca, que interesa exclusivamente al prestatario que se
libera del gravamen. Las copias de las escrituras notariales las pagará quien
las solicite.
El pago de los gastos registrales corresponde al
prestamista porque la garantía hipotecaria se inscribe a su favor, no sucede así
con la escritura de cancelación que tan solo interesa al prestatario.
El
Pleno reitera, sobre el Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos
jurídicos, que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya
acordó en las sentencias TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 15-3-2018
(SP/SENT/943020) y TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 15-3-2018
(SP/SENT/945130), cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del
pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo, de 27-11-2018
(SP/SENT/97847), (SP/SENT/978483) y (SP/SENT/978484).
Es importante
recordar que a esta doctrina jurisprudencial no le afecta el Real Decreto-ley
17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley
del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
(convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente),
porque esta norma, conforme a su entrada en vigor, solamente se aplica a los
contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y
no contiene regulación retroactiva alguna.
Finalmente, y sobre los
gastos de gestoría, se acuerda que el pago de estos ha de hacerse por mitad.
